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上海二手房登记备案制已被有关部门纳入制订过程，并预计将于今年下半年实施。该制度针对目前二手房市场卖家“一房多挂”造成的信息不对称以及同一套房源挂牌价格紊乱等现象做了相应的规定，并主张“专案委托”来解决这些顽症。然而笔者近日走访了部分大型中介，业内人士普遍认为现阶段在上海二手房市场实行专案委托制，难度很大。
专案委托看起来很美
二手房登记备案系统的初步设想是，出售方将二手房源挂牌到中介门店的同时，中介业务员必须配合其到相关部门同时办理登记备案手续。如果是一房多挂的，以第一家挂牌中介公司为准，不管最后该套二手房由哪家中介公司成交，第一家挂牌门店可分享中介佣金。国际上很多发达国家在二手房中介市场都是实行专案委托制度，例如美国就是典型的专案委托二手房中介市场。
专案委托制度比起“一房多挂”有很多优势。第一，它保证了房产中介服务的专一性。在上海，由于房东将房源挂在多个中介门店，房东每天接到很多的销售员电话，还有其它未挂牌的中介也会通过有效渠道得知房源信息而来联系房东，造成了房东与中介销售员“以一抵众”的现象。房东整天忙于应付众多的中介电话，忙于带领形形色色的人去看房，而收效甚微。专案委托制度避免了这种紊乱，房东只需与自己认为合适的、信得过的中介销售员，保持一对一的联系，由他提供专业的服务和信息，大大提高了效率，房东不再需要被无数的中介电话和看房预约打扰。
第二个优势是对中介业务员本身有利，避免出现“跳单”和“择佣”的情况。按照规定，中介公司完成交易后，各收取上下家房产成交总价的1%作为佣金，但据悉，现在二手房市场“一房多挂”的习惯性做法，常常令中介公司遭受“跳单”和“择佣”的损失。当两家中介同时为房东找到了买家。某些中介即会以少付佣金为优惠吸引房东在此签约。而专案委托制度便可避免产生这种不正当竞争。
缺乏信息公示平台
其实专案委托制度在上海并非新鲜事物，早在1993年，台湾的信义房产中介进入上海市场，作为一家首先以连锁店形式进入房地产经纪市场的台资企业，它就提出了全部业务实行专案委托制度，还有立好信房产一直以来也都是实行专案委托制度。但据了解，目前，这两家公司已经很少在业务过程中强调专案委托了。汉宇地产绍明宇研究员分析，这其中主要的原因，是信义地产从中国台湾“移植”过来的专案委托制度不适应大陆土壤环境。
专案委托制度的实施需要建立一个二手房交易信息公示平台，在美国是以网站的形式搭建的。美国所有在售二手房信息都会在该网站上公布，所有的房地产执业经纪人都拥有一个专用账号可以登陆该网站进行资料的发布和搜集。在这样一个大型网络的支持下，专案委托制度才得以顺利实施，因为，一个房产执业经纪人就可以为房东发布广泛的信息和吸引最多的买家。
与美国不同，台湾并不是利用网络来搭建信息公示平台，而是通过大型房产公司之间的资源共享。台湾房产经过多年的发展，中介公司已经相对垄断，由几家大型房产公司占领市场，而这些大型公司之间形成了联盟，达成资源共享，因此专案委托制度也可以在台湾实施下来。
目前，上海既缺乏如美国这样的二手房信息网络，市场格局又区别于台湾，中介公司良莠参差不齐，大小门店鱼龙混杂，因此若实施专案委托制度，根本无法做到信息的大面积发布和客户搜集，这就是前几年在上海专案委托制度小露荷尖后便无声无息的原因。
经纪人容量无法保证
新拟定的二手房登记备案制度，不论是专案委托还是对中介执业程序作出的新规范，都是对房地产执业经纪人提出的新要求，但是目前上海的经纪人容量无法保证新规定的实施，我国经纪人制度与国际上房产市场成熟国家有着巨大的差距。
在美国，95%的二手房买卖通过房产执业经纪人成交，由行业协会和相关法律来约束其行为和操守。该职业在美国地位和收入高于律师，当然对其执业要求也相当高，成为房产执业经纪人需要满足较高的学历和工作经验要求，通过严格的考试，择优录取房产行业中的精英成为房产执业经纪人。首先，作为房产执业经纪人需要对房产市场相当熟悉，在美国，中介不仅要向买家介绍房源的售价、面积、装潢等情况，还要为买家提供相关地区的具体信息，甚至连该地区近三年的犯罪率也要了如指掌。其次，房产执业经纪人须熟悉相关法律，因为一套房屋的售价动辄百万，属于标的较大的买卖合同，房产执业经纪人若不熟悉相关法律，如何为客户作产权交易？
正是因为房产交易存在这样的特征，有的国家甚至规定只有律师才有权为买卖双方做产权交易，如加拿大和澳大利亚。
与国外对二手房交易秩序的高标准和严要求形成明显对比的，是目前上海二手房中介市场的宽松现状，全市几万家中介门店，却只有3万名左右的持证经纪人，几乎所有中介公司门店的一线人员都不是持证经纪人，而只是普通的销售员。以前中介公司开一家门店只需要一张执业经纪人证书，去年修改为需要五张证书才能开设门店。由于上海的执业经纪人有限，因此出现了很多中介公司为开设门店而借用他人的执业证书现象。据悉一张房产执业经纪人证书每月的租金可达1200元，而多数中介公司采用一年一借的做法。
因此要在上海实行新的二手房交易制度，必须先改变目前“执业经纪人不执业，执业者非经纪人”的窘况，不然无论对二手房中介市场如何进行规范，都无法最终落实到个体，无法对行业进行有效监控。
所幸的是，上海的房产执业经纪人考试在暂停了四年以后，今年又重新开考，并对参考人员的素质提出了较高的要求。希望上海的执业经纪人队伍能尽快成长起来。
全面实施或产生颠覆性变化
“上海二手房拟全面实行登记备案制度，这对于新政下的二手房市场而言，无疑又提出了更高的要求，如果在此时全面实行该制度，那么整个中介行业不仅要淘汰一大批员工，整个上海的二手房中介行业将被颠覆。”汉宇地产研究员分析指出。
二手房拟全面实行登记备案制度对整个中介市场是有利的，也是未来二手房交易市场的发展趋势，但是目前的上海中介市场，不论是行业整体格局还是具体执业人员素质都无法保证这一政策的严格执行。因此需要在其全面实施前出台一些过渡性政策和配套措施，比如建立一个公共的二手房信息平台，为实行专案委托制度创造条件。要规范中介的执业程序，单单出台规则说明如何操作是不够的，还需要有违反执业程序和操守的惩罚性措施，尽快对房产执业经纪人行业进行规范，成立行业协会进行有效监管，这样才能使二手房中介市场真正步入健康发展的轨道。
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